Almanya’da Konut Krizi Büyüyor
1980’lerden bu yana sosyal konut stokunun 4 milyondan 1,2 milyona düştüğü Almanya’da, barınma krizi artık toplumsal ayrışmayı derinleştiren bir tehdide dönüşmüş durumda. Peki Almanya’da konut krizinden çıkış nasıl mümkün olabilir?
Almanya’da konut bulmak giderek derinleşen bir krize dönüşüyor. Artan kira fiyatları, yetersiz konut arzı ve hayata geçirilemeyen çözüm vaatleri, barınma sorununu daha da ağırlaştırıyor. Çok sayıda araştırma kuruluşu, krizin nedenlerini inceleyerek farklı çözüm önerileri ortaya koyuyor.
Hans-Böckler-Stiftung (HBS) tarafından 2020 yılında yayımlanan “Konut Krizinden Çıkış Yolları” raporuna göre Almanya’da 2012-2018 yılları arasında nüfusun 2,5 milyon artması ve büyük şehirlere olan göç, konut sıkıntısını ve kira artışlarını tetiklemişti. 2030 yılına kadar yılda en az 330.000 yeni konuta ihtiyaç duyulurken mevcut konut üretimi ise yaklaşık 285.000 seviyesinde kaldı. Almanya’da 1980’li yıllarda 4 milyon olan sosyal konut sayısı günümüzde ise 1,2 milyona geriledi. Bunun yanında yaklaşık 80.000 konut, sosyal statüsünü kaybederken, buna karşılık sadece 25.000 yeni sosyal konut inşa edildi.
Ülkede yerel yönetimler, mali kaynak eksikliği ve personel yetersizliği nedeniyle inşaat projelerini hayata geçirmekte zorlanıyor. Bu da arazilerin özel yatırımcılara satılmasına ve yüksek fiyatlı konutların artmasına neden oluyor. Bu yönde kamu şirketleri ve ekonomistler, federal hükûmetin kamu konut inşaatını canlandırması için yerel konut şirketlerinin sermayesini güçlendirerek daha fazla inşaat yapabilmelerine ve düşük maliyetli kredi kullanabilmelerine olanak tanımayı öneriyorlar.
Trafik Lambası Koalisyonu Döneminde Konut Krizi
Almanya’nın konut sorunun çözümümüne yönelik eski Şansölye Olaf Scholz da (SPD), konut sorununu ülkenin “en önemli sosyal sorunlarından biri” olarak tanımlamıştı. Zira Almanya’da sadece çocuklu bekar ebeveynler, işsizler, öğrenciler veya mültecilerin değil, giderek daha fazla şekilde orta sınıfın da ödenebilir konutlar bulması zorlaşıyor. Scholz ülkedeki konut krizini “çağımızın sosyal meselesi” olarak sınıflandırmış ve Almanya’da barınmanın giderek daha lüks bir meseleye dönüşmesiyle ilgili adımlar atacağının güçlü sinyallerini vermişti.
Bundan hareketle 2021 yılında kurulan ve SPD-Yeşiller-FDP’den oluşan trafik lambası koalisyonu, koalisyon anlaşmasında yılda 400.000 yeni konut inşa etme sözü vermişti. Bu konutların 100.000’inin kamu tarafından sübvanse edilmesi planlanıyordu. Bunu başarmak için sosyal konutlara yönelik federal sübvansiyonların arttırılacağı açıklanmıştı.
Uzun yıllar Hamburg Belediye Başkanlığı yapmış olan Scholz, Hamburg’taki girişimleri örnek alarak tüm kilit paydaşlarla birlikte bir “uygun fiyatlı konut ittifakı” kurmayı amaçlıyordu. Ancak bu vaat henüz yerine getirilemeden trafik lambası koalisyonu dağıldı ve 400.000 yeni konut yerine yalnızca 200.000 konut inşa edilebildi.
Kiralık Evlerde Yöntem Değişikliğine Doğru
Almanya, “kiracılar ülkesi” olarak biliniyor. Ülkede nüfusun neredeyse yarısından fazlası kiracı konumunda ve Almanya, Avrupa Birliği’nde ev sahiplerinden daha fazla kiracının bulunduğu tek ülke. Almanya’da ev sahipleri giderek mobilyalı evlere, müstakil konutlara ve süreli kira sözleşmelerine yöneliyor. Bu değişim ise kiraların daha da yükselmesine neden oluyor.
Federal İnşaat, Şehir ve Bölge Araştırmaları Enstitüsü’nün (BBSR) 2025 yılında yürüttüğü bir araştırma ise ülkede ne kadar yeni konut inşa edilmesi gerektiğiyle ilgili tahminleri ortaya koyuyor. Araştırmaya göre Almanya’da yeni konut ihtiyaçları, federal eyaletler arasında da ciddi farklarla karakterize. Konut ihtiyacı özellikle nüfusun yoğun olduğu eyaletlerde dikkat çekiyor. Almanya’nın güneyindeki Bavyera eyaletinde 2023 ile 2030 yılları arasında yıllık 67.500 yeni konuta ihtiyaç duyulurken, onu Baden-Württemberg ve Kuzey Ren-Vestfalya eyaletleri izliyor. Bununla birlikte nüfusa oranla konut ihtiyacı değerlendirildiğinde Berlin, 10.000 kişi başına yıllık 61,3 konut ile en yüksek ihtiyaca sahip eyalet olarak öne çıkıyor.
Almanya’da 2015 yılında ilk kez Federal Meclis tarafından kararlaştırılan kira freni uygulaması yürürlüğe girmişti. CDU/CSU-SPD büyük koalisyonu tarafından Haziran 2025’te 2029’a kadar uzatılan bu düzenleme ile bir konutun yeniden kiralanması esnasında ev sahiplerinin aşırı kira taleplerinin önlenmesi amaçlanıyordu.
Eyaletlerin en az 5’er yıllık sürelerle konut piyasasının gergin olduğu bölgeleri belirlediği bu düzenleme kapsamında Almanya’da 2026 itibariyle 627 şehirde kira freni uygulanıyor. Almanya’da nüfusun yaklaşık yüzde 38’i, yani 30 milyonun üzerinde bir kesim, kira freni uygulanan bölgelerde yaşıyor.
Fakat bu düzenlemeler de konut piyasasındaki krizi bütünüyle gidermeye yetmiyor. Özellikle gençler konut piyasasında eşitsizliklerle karşı karşıya. Yaşlılar ise emeklilik sonrası kiralarını karşılamakta zorlanıyorlar.
Gençler İçin Özel Konut Girişimi
Almanya’da özellikle gençler için yeni konut ihtiyacı, büyük şehir merkezleri ve üniversite bölgelerinde kronikleşmiş durumda. Bu bölgelerde hızla yükselen kira fiyatları ve konut stokunun yetersizliği, gençlerin şehir merkezinde yaşamını zorlaştırıyor. Sosyal konutların azalması, kiraların ve yaşam maliyetinin artmasıyla genç nüfus böylece şehrin dışına itiliyor. Şehir dışında uygun fiyatlı konutlar olsa da ulaşım maliyetleri ve süreleri büyük bir kesimi zor durumda bırakıyor.
Uzmanlara göre önümüzdeki 2026-2027 döneminde giderek gerginleşen konut piyasasında gerçek bir rahatlama sağlanabilmesi için radikal bir imar reformu ya da düşük faizli kredi imkânlarını içeren güçlü bir teşvik paketine ihtiyaç var.
Mevcut büyük koalisyon hükûmetinin Federal Konut, Şehircilik ve İnşaat Bakanı Verena Hubertz, Almanya’da daha fazla uygun fiyatlı konut sağlamak için sosyal konut yapımının çok önemli olduğunu söyledi. Hükûmet ayrıca “Gençler İçin Konut” programına ayrılan federal kaynakların 2027’de iki katına çıkarılacağını da açıkladı ve “Bir kişinin konut bulamaması nedeniyle hiçbir üniversite eğitimi başarısızlığa uğramamalı.” dedi.
Koalisyonun Adımları Krizi Ne Zaman Dindirecek?
Bununla birlikte Almanya’da hem inşaat hem de gayrimenkul fiyatları da yükseliş trendinde. Uzmanlar 2026 yılında emlak fiyatlarının rekor seviyelere ulaşabileceğine ve konut fiyatlarındaki kademeli artışın devam edeceğine dikkat çekiyor. Bu durum, büyük şehirlerde nüfusun hızla artması ve satılık konut talebinin ise bu artışın gerisinde kalmasıyla açıklanıyor.
Ayrıca yeni konut üretiminin yavaş ve yetersiz olması, fiyat yükselişini destekleyen bir diğer etken. Almanya’da konut fiyatlarındaki artış şehirden şehre farklılık gösteriyor. En hızlı yükselişler Münih ve Hamburg’da gerçekleşirken, Frankfurt’ta ılımlı bir artış mevcut. Berlin’de konut fiyatları sabit kalırken ve Köln’de ise emlak fiyatlarında küçük bir düşüş yaşanıyor.
Alman konut piyasasında fiyatları ve talebi belirleyen başlıca unsurlar arasında enerji verimliliği ve konum kalitesi gibi konular da var. Enerji tasarruflu binalar ile merkezi konumlar, hem daha düşük kullanım maliyetleri hem de yüksek talep nedeniyle konut fiyatları üzerinde doğrudan etkili oluyor.
2025 yılının ortasında kurulan büyük koalisyonun sözleşmesinde konut sorununa daha fazla vurgu yapılmıştı. Ancak bu vurgu şimdilik kâğıt üzerinde kalmış gibi görünüyor. Friedrich Merz (CDU) önderliğindeki büyük koalisyonun Almanya’daki konut krizini çözmek için atacağı adımların, bu krizden etkilenen insanlara ne kadar süre sonra rahatlama sağlayacağını ise zaman gösterecek.
