Eralp Kamulaştırmak, Merz Engellemek İstiyor: Berlin’de Konut Krizi Aşılabilir mi?
Berlin’de yükselen kiralar, büyük konut şirketlerinin mülklerinin kamulaştırılması talebini yeniden gündeme taşıdı. Elif Eralp, 2021 referandumunun uygulanmasını isterken Merz hükûmeti bunu engelleyecek bir yasa hazırlıyor. Peki yaklaşık 240 bin konutu kapsayabilecek bu öneri neyi değiştirebilir, önünde hangi engeller var?
Berlin’de 20 Eylül’de yapılan eyalet meclisi seçimlerinin ardından kurulacak hükûmetin önündeki başlıca dosyalardan biri konut politikası olacak. Seçimden birinci çıkan Sol Partinin (Die Linke) Türkiye kökenli adayı Elif Eralp, büyük emlak şirketlerine ait konutların kamulaştırılması vaadini hayata geçirmek istiyor. Eralp, kiralık konut bulmayı Berlin açısından en büyük sosyal sorunu olarak nitelendirerek spekülasyona karşı mücadele sözü verdi.
Ama seçim başarısı, projenin uygulanacağı anlamına gelmiyor. Eralp’in önce bir koalisyon kurması, ardından finansmanı ve hukuki dayanakları tartışılan bir düzenlemeyi kabul ettirmesi gerekiyor. Üstelik karşısında yalnızca emlak şirketleri ve siyasi rakipleri değil, eyaletlerin bu yönde adım atmasını engellemek isteyen Friedrich Merz liderliğindeki federal hükûmet de bulunuyor.
Bir Kiracılar Şehri Olarak Başkent Berlin
Berlin’de kira fiyatları, kentte yaşayanların büyük çoğunluğunu doğrudan ilgilendiriyor. Federal ve eyalet istatistik kurumlarının 2022 verilerine göre, Berlin’de her 100 haneden yaklaşık 84’ü kirada, yalnızca 16’sı kendi evinde yaşıyordu. Almanya genelinde ise her 100 haneden 58’i kiracı, 42’si ev sahibiydi. Yani Berlinliler, ülke genelinde yaşayanlara göre kiralık konut piyasasına çok daha bağımlı.
Peki Berlin’de kiralar ne kadar yüksek? Federal İstatistik Dairesinin (Destatis) 2022 nüfus ve konut sayımına göre, Berlin’de kiracılar metrekare başına ayda ortalama 7,67 avro ödüyordu. Almanya genelinde bu tutar 7,28 avroydu. 60 metrekarelik bir ev üzerinden hesaplandığında, Berlin’de aylık kira yaklaşık 460 avro, ülke genelinde ise 437 avro ediyordu. Isınma ve diğer yan giderleri içermeyen bu “net soğuk kira” (Kaltmiete), Berlin’de ülke ortalamasının yaklaşık yüzde 5 üzerinde.
Ama bu ortalamalar, yıllardır aynı evde daha düşük kirayla oturanları da kapsıyor. Bugün Berlin’de ev arayan birinin karşılaştığı fiyatlar çok daha yüksek. Berlin Yatırım Bankası tarafından hazırlanan 2025 yılı raporuna göre, kiralık ilanlarının ortasındaki metrekare fiyatı 15,78 avro. Bu fiyatla 60 metrekarelik bir dairenin aylık kirası, yan giderler eklenmeden yaklaşık 947 avroya çıkıyor.
İlan fiyatlarındaki uzun vadeli artış da belirgin. Berlin’de 2016’da metrekare başına 9 avro olan bu değer, 2025’te 15,78 avroya yükseldi. Aynı hesapla 60 metrekarelik bir ev için istenen kira 540 avrodan yaklaşık 947 avroya çıktı: Dokuz yılda aylık yaklaşık 407 avroluk, yüzde 75’lik artış. Bu nedenle Berlin’de artan kiralar mevcut kiracılar üzerindeki baskıyı artırırken, Berlin’e taşınmak isteyenlerin bütçelerine uygun konut bulmasını da zorlaştırıyor.
2021 Referandumunda Onaylanan Plan Neyi Amaçlıyordu?
Kamulaştırma talebi son seçim kampanyasıyla ortaya çıkmadı. “Deutsche Wohnen & Co enteignen” girişiminin öncülük ettiği 26 Eylül 2021 referandumu, Berlin’de 3 binden fazla konutu bulunan büyük şirketlerin mülklerinin kamulaştırılmasını gündeme getirdi. Resmî sonuçlara göre 1 milyon 35 bin 950 kişi, yani oy verenlerin yüzde 57,6’sı “evet” dedi.
Oylama, Berlin hükûmetinden bunun için yasa hazırlamasını isteyen bir karardı. Bu nedenle sandıktan çıkan sonuç, konutların mülkiyetini kendiliğinden değiştirmedi; uygulamanın kapsamını ve şirketlere ödenecek tazminatı belirleyecek ayrı bir yasaya ihtiyaç vardı. Sonrasında kurulan uzmanlar komisyonu 2023’te projenin anayasal açıdan mümkün olduğu yönünde çoğunluk görüşüne ulaştı. Buna rağmen devir gerçekleşmedi. Sonraki CDU-SPD yönetimi döneminde kabul edilen çerçeve düzenleme de referandumun talep ettiği somut kamulaştırmayı hayata geçirmedi.
Deutsche Welle‘nin aktardığına göre, Eralp şimdi bu sonucu siyasi bir yükümlülük olarak görüyor. Muhtemel koalisyon ortaklarından Yeşiller projeye sıcak bakarken, Sosyal Demokrat Partinin (SPD) Berlin’deki liste başı adayı Steffen Krach uygulanabilirliğine kuşkuyla bakıyor. Bu nedenle referandumun nasıl karşılanacağı, koalisyon görüşmelerinin de başlıca anlaşmazlıklarından biri olmaya aday.
Berlin’deki Konutlar Kimin Elinde?
Berlin’de kiracıların karşısında her zaman bir veya iki dairesini kiraya veren ev sahipleri bulunmuyor. Bazı gayrimenkul şirketleri, on binlerce konutun tek sahibi konumunda ve bunlardan kira gelirleri elde ediyor. Kent araştırmacıları Matthias Bernt ve Andrej Holm’un şirket raporlarına dayanarak hazırladığı araştırmaya göre, Berlin’deki beş büyük özel konut grubunun elinde 2022’de toplam yaklaşık 209 bin daire bulunuyordu. Bunlar Vonovia–Deutsche Wohnen, Heimstaden, Adler Group, Covivio ve Grand City Properties.
Bu grupların en büyüğü, merkezi Almanya’nın Bochum kentinde bulunan Vonovia. Şirket, referandum kampanyasına adını veren Berlin merkezli Deutsche Wohnen’i 2021’de satın aldı. Dolayısıyla bugün bu iki isim ayrı şirketler olarak görünse de aynı grubun içinde yer alıyor. Tagesschau’nun haberine göre, bu iki şirket birlikte Berlin’de yaklaşık 138 bin konutun sahibi durumunda. Bunun yaklaşık 100 bini Deutsche Wohnen bünyesinde bulunuyor. Yani yalnızca bu grubun kira ve bakım kararları, yüz bini aşkın hanenin yaşamını doğrudan etkiliyor.
Diğer büyük oyunculardan Heimstaden’in merkezi İsveç’in Malmö kentinde. Tagesschau‘nun aktardığına göre şirketin Berlin’de 20 binden fazla konutu bulunuyor. Heimstaden, 2021’de bir başka İsveçli emlak şirketi Akelius’un konutlarını devralarak kentteki varlığını büyüttü.
Adler Group ise Lüksemburg merkezli, ağırlıklı olarak Almanya’da faaliyet gösteren bir emlak grubu. Şirketin 2026’da yayımladığı bilgilere göre, sahip olduğu ve yönettiği yaklaşık 17 bin 500 kiralık konutun neredeyse tamamı Berlin’de bulunuyor. Fransa merkezli Covivio ile Lüksemburg merkezli Grand City Properties de büyük konut sahipleri arasında. Bernt ve Holm’un 2022 verilerini karşılaştırdığı araştırmada Covivio’nun Berlin’de yaklaşık 18 bin, Grand City Properties’in ise 8 bin 400 konutu olduğu belirtiliyor.
Bu şirketlerin elindeki geniş konut stoklarının oluşmasında, mevcut apartmanların ve belediye konutlarının satın alınması önemli rol oynadı. Bernt ve Holm’un araştırması, Berlin’de zaman içinde 200 binden fazla belediye konutunun satıldığını aktarıyor. Özellikle 2000’lerin başındaki bütçe sıkıntıları sırasında kamuya ait konutlar, gelir elde etmek amacıyla özel yatırımcılara devredildi. Sonraki satışlar ve şirket birleşmeleriyle bu konutların önemli bir bölümü büyük grupların elinde toplandı. Bugünkü kamulaştırma tartışmasının arkasında, geçmişte kamuya ait olan konutlar üzerinde yeniden söz sahibi olma talebi de bulunuyor.
Berlin’de Önceki Yıllardaki Çözüm Arayışları
Berlin’de önceki yönetimler de konut krizine karşı farklı yollar denedi. Bunlardan en çok tartışılanı, SPD, Sol Parti ve Yeşiller koalisyonunun 2020’de yürürlüğe koyduğu “kira tavanı” (Mietendeckel) düzenlemesiydi. Düzenleme, kapsama giren konutlarda kiraları büyük ölçüde beş yıl boyunca dondurmayı ve belirlenen sınırları aşan kiraları düşürmeyi hedefliyordu. Ancak Federal Anayasa Mahkemesi açıkladığı kararla yasayı geçersiz saydı. Gerekçe, kira sınırlamasının kendisinden çok, Berlin’in böyle bir yasa çıkarma yetkisinin bulunmamasıydı. Mahkemeye göre federal mevzuatın zaten düzenlediği bu alanda eyalet ayrı bir sistem kuramazdı.
Bir diğer yol, özel şirketlerin konutlarını satın alarak kamuya ait kiralık dairelerin sayısını artırmak oldu. Berlin yönetiminin açıklamasına göre, 2021’de kamuya ait üç konut şirketi, Vonovia ve Deutsche Wohnen’den yaklaşık 14 bin 750 konutun alınması için 2,46 milyar avroluk anlaşma yaptı. Amaç, bu dairelerde kira ve kiracı seçimi gibi kararları kamu yönetiminin kontrolüne geçirmekti. Satın alma politikası sonraki CDU-SPD yönetiminde de sürdü. 2024’te açıklanan başka bir anlaşmayla, kamu şirketi HOWOGE, Vonovia’dan yaklaşık 4 bin 500 konut satın alırken, yeni konut yapılabilecek araziler de kamu şirketlerine kazandırıldı.
Fakat bu alımlar, şirketlerle pazarlık yapılarak ve tarafların üzerinde uzlaştığı bedeller ödenerek gerçekleştirildi. Dolayısıyla kamunun ne kadar konut edinebileceği, hem ayırabildiği kaynağa hem de şirketlerin satmaya hazır olduğu mülklere bağlı kaldı. 20 Eylül’deki seçimde birinci olan Sol Partinin adayı Elif Eralp’in önerisi ise şirketlerin satışa razı olmasını gerektirmeyen, yasayla ve tazminat karşılığında gerçekleştirilecek çok daha geniş bir mülkiyet devrini hedefliyor. Tartışmanın merkezinde bu nedenle yalnızca kamuya ait konutların artırılması değil, bunun hangi yöntemle ve ne kadar maliyetle yapılacağı da bulunuyor.
Konutlar Nasıl Devralınacak, Bedeli Nasıl Ödenecek?
Deutschlandfunk’un haberine göre, plan bir kamu hukuku kurumu oluşturulmasını öngörüyor. Kurum kredi kullanarak belirli konut portföylerini tazminat karşılığında devralacak ve yönetecek. Eralp, her biri 3 binden fazla konuta sahip sekiz şirketten söz ediyor. Haberde aktarılan tahmin, yaklaşık 240 bin konutun kapsama girebileceği yönünde. Dolayısıyla küçük ölçekli bireysel ev sahiplerinin konutlarına bedelsiz el konulması söz konusu değil.
Projenin temel iddiası, konutların işletilmesinde yüksek getiri beklentisinin yerini kamu yararının almasıyla kiraların daha düşük tutulabileceği. Yeterince geniş bir stokta sağlanacak düşüşün çevredeki kira seviyelerini de etkileyebileceği savunuluyor. Ama bunun gerçekleşmesi, devralınacak konutların konumuna, sayısına ve uygulanacak kiralara bağlı.
En büyük belirsizlik tazminat tutarı. Eralp piyasa değerinin altında ödeme yapılabileceğini savunuyor. Buna karşılık şirketlerin açabileceği davalar ve kurumun borç yükü, düşük kira hedefini zorlaştırabilir. Berlin Sayıştayı da değerlendirmesinde maliyetin yalnızca satın alma benzeri bir devir bedelinden ibaret olmadığına dikkat çekiyor: İşletme, bakım ve gelecekteki harcamalar da hesaplanmalı. Daha düşük kiralar, bütün bu yükümlülüklerin hangi gelirle karşılanacağı sorusunu ortadan kaldırmıyor.
Merz Hükûmeti Konutların Kamulaştırılmasını Yasaklamaya Hazırlanıyor
Tagesschau’nun haberine göre, Şansölye Merz büyük konut şirketlerinin kamulaştırılmasını engelleyecek federal yasayı hızla hazırlamak istiyor. CDU/CSU-SPD koalisyonunun temmuzda üzerinde uzlaştığı girişimin gerekçesi, özel mülkiyetin korunacağı konusunda uluslararası yatırımcılara güvence vermek. Merz, Berlin’in projeyi finanse edemeyeceğini de savunuyor.
Bankacılık sektörü de benzer kaygılar dile getiriyor. Bankaların çatı kuruluşu Deutsche Kreditwirtschaft, kamulaştırma tartışmasının yatırımcıları uzaklaştırabileceğini ve konut kredilerini pahalılaştırabileceğini savunuyor. Sol Parti ise yüksek kiralar karşısında kamu mülkiyetini genişletmenin meşru bir politika seçeneği olduğu görüşünde.
Fakat hukuk yayını beck-aktuell’in haberine göre, henüz bir yasa tasarısı bulunmuyor; hazırlığın sorumluluğu Federal İçişleri Bakanlığında. SPD’li Adalet Bakanı Stefanie Hubig de federal düzeyde genel bir yasağın mümkün olmadığı görüşünü dile getirmişti.
Hukuki sorun, anayasanın tanıdığı bir imkânın sıradan bir federal yasayla ne ölçüde sınırlandırılabileceği. Yalnızca eyaletlerin düzenleme yapmasını engelleyen bir metnin anayasal denetimde sorun yaşayabileceği belirtiliyor. Dolayısıyla Berlin’in kamulaştırma planı kadar, federal hükûmetin bunu önleme girişimi de yargıya taşınabilecek belirsizlikler içeriyor. (P)
